Menu

3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

0 Comment

Узнай как замшелые убеждения, страхи, стереотипы, и прочие"глюки" не дают тебе быть финансово независимым, и самое важное - как ликвидировать это дерьмо из своего ума навсегда. Это то, что тебе никогда не расскажет ни один бизнес-гуру (просто потому, что сам не знает). Нажми здесь, чтобы прочитать бесплатную книгу.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является результатом анализа принципов оценки, напрямую обусловленных действием рыночной среды. Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенного рынка. Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, то есть спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными силами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени силы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке имущества предприятий. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников.

шпаргалки на телефон

Например, трактор может применяться и на строительной площадке, и на сельскохозяйственных работах, и на промышленном предприятии. В качестве базовой сферы применения для оценки трактора оценщик выберет ту, в которой наиболее полно реализуются функциональные возможности этой машины. Принцип соответствия объекта требованиям рынка. Один и тот же объект разными категориями покупателей инвесторов оценивается по-разному.

Принцип ориентации на равновесные цены требует, чтобы при оценке использовались равновесные цены аналогов. Равновесные цены можно назвать также согласованными, справедливыми ценами, одинаково выгодными и продавцам, и покупателям.

Определение стоимости технологии как основы бизнеса. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования применяется из тех.

Санкт-Петербург Нормативное обеспечение выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки при определении его рыночной стоимости Об условии выбора наилучшего и наиболее эффективного использования в понятии рыночной стоимости В проекте новой редакции базовых Федеральных стандартов оценки ФСО, см. В комментариях к этому определению понятия стоимости раскрывается суть принципа ННЭИ: Чтобы определить рыночную стоимость, оценщик вначале должен выбрать вариант наилучшего социально приемлемого и наиболее эффективного максимально продуктивного использования объекта оценки — вероятного использования объекта, которое является юридически допустимым, физически возможным, надлежащим образом экономически оправданным, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

Не профукай шанс узнать, что на самом деле важно для твоего финансового успеха. Кликни тут, чтобы прочесть.

Наилучшим и наиболее эффективным может быть продолжение существующего использования или некоторое альтернативное использование. Для недвижимости это означает, например, что выбор торговой функции, допускаемой правилами зонирования и потребностями социума, в качестве наилучшей, должен быть поддержан выбором типа категории заведения, размера и характера планировки здания, продуктовой гаммы и пула арендаторов, обеспечивающих наибольшую эффективность доходность этой функции.

В Международных стандартах оценки МСО используется укороченное словосочетание — наиболее эффективное использование НЭИ , но там же приводится уточненное понятие, аналогичное приведенному выше словосочетанию ННЭИ см. При этом следует иметь в виду, что согласно пункту 6. Принятию такой трактовки положения о связи рыночной стоимости с принципом ННЭИ препятствует то, что в ОППО этот принцип выводится на базе рассуждений о недвижимом имуществе по-видимому, для доступности восприятия статуса этого принципа , а в стандарте оценки бизнеса об этом принципе нет ни слова.

Указанное обстоятельство используется оппонентами см. В действительности следует иметь в виду, что при определении рыночной стоимости любого объекта оценщик моделирует поведение типичного продавца, желающего продать объект по максимально высокой цене в варианте ННЭИ , и поведение покупателя, желающего обеспечить максимальную полезность и доходность объекта в будущем также в варианте ННЭИ. Если следовать согласующейся с МСО логике единого определения понятия рыночной стоимости как максимально возможной цены в моделируемой сделке с объектом оценки, то Национальному Совету по оценочной деятельности НСОД и МКСО придется вносить соответствующие положения о ННЭИ и в стандарты оценки других групп объектов гражданских прав.

Что влияет на стоимость имущества: четыре группы принципов оценки

Оценка бизнеса всегда дает ответ на вопрос: Объект оценки бизнеса пограничен с объектами оценки недвижимости и предметов интеллектуальной собственности. Распространена точка зрения, относительно которой оценка бизнеса будет шире оценки недвижимости и оценки предметов интеллектуальной собственности и включает их в себя. Главное отличие значения предмета оценки бизнеса является в том, что оценка бизнеса может быть как оценкой компании со всеми ее обязательствами и осуществляющимися планами, так и оценкой ее имущественного комплекса, а именно имущества, которое дает возможность производить и реализовывать товары всем, кто покупает их без обременения обязательствами, ранее возникшими у компании — собственника этого имущества.

тивного использования (НЭИ) в оценке рыночной стоимости недвижимости, размещения того или иного вида нового бизнеса на конкретном объекте.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования ННЭИ , который определяется взаимодействием ряда факторов. Анализ ННЭИ подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.

При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного участка и построек на нем, большое значение придается анализу ННЭИ 1 предположительного вакантного земельного участка; 2 земельного участка с имеющимися улучшениями. Анализ предположительного вакантного земельного участка — это важный этап при определении его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Наиболее доходное и вероятное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными. Факторы, определяющие оптимальное использование земли: Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность; 3 финансовая обоснованность — подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли; 4 физическая пригодность участка — это перспектива создания улучшений — размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т.

Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения; 7 максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Определение НЭИ при оценке недвижимости

То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием. Вот на этом этапе у оценщиков начинаются основные трудности, так как здесь начинаются вопросы методология оценки, а как известно, в МСО вопросы методологии не рассматриваются. Современные издания по оценке недвижимости также не дают ответа на этот вопрос, продолжая на различные лады повторять известные положения учебников х годов.

В свою очередь в практических оценках продолжается практика замены этого важнейшего этапа оценки ссылками на собственное мнение в обоснование, как правило, существующего использования объекта недвижимости.

Стоимость производственной территории часто рассчитывается без учета НЭИ. 9. Не обоснован выбор прогнозного периода. Иногда оценщики.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости.

Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Методы выбора наиболее эффективного использования объектов недвижимости

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку. Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Отметим встречавшиеся в практике оценки бизнеса потенциально анализа с целью выбора варианта ННЭИ при оценке бизнеса предстоит уделять.

Значимые книги отечественных и зарубежных авторов А. Оценка недвижимости и управление собственностью Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли Страницы: Анализ ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов использования освоения, застройки земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу ННЭИ, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями. Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными. Оптимальное использование земли определяется следующими факторами:

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования -

Оценка рыночной стоимости недвижимости строится на предположении о наиболее эффективном ее использовании. Понятие наиболее эффективного использования НЭИ относится, в первую очередь, к земельному участку, на котором расположен оцениваемый объект капитального строительства ОКС. НЭИ представляет такой вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, финансово обоснован и имеет наибольшую стоимость среди всех рассмотренных вариантов использования оцениваемой земли.

Оценщик недвижимости при анализе вариантов НЭИ должен рассмотреть две ситуации: При определении стоимости свободного или условно свободного участка оценщик должен рассмотреть любые юридически возможные и физически осуществимые варианты застройки участка новыми объектами.

Анализ ННЭИ возможен в двух вариантах: анализ ННЭИ земельного участка включая все сферы бизнеса;; • статистические данные о регистрации.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций. Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал. Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам.

Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом.

Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку. Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Презентация: Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

Маркетинговое исследование рынка недвижимости В этом разделе анализируется рынок недвижимости по объектам различного функционального назначения в том числе и описание конкурентной среды и собирается информация по всем объектам, находящимся в окружении участка и влияющим на него. Вся информация систематизируется и распределяется по категориям. Поднимается информация по строящимся объектам, разбираются планы развития района.

Основная цель этих исследований — выявление наиболее востребованного сегмента рынка недвижимости, определение конкурентов их сильных и слабых сторон , определение объема рынка, ставок аренды, прогнозирование развития ситуации в конкретном районе. Предварительная концепция развития объекта недвижимости 3.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной. 6) возможности диверсификации существующего бизнеса.

Анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который: Соответственно, анализ наиболее эффективного использования свободного или застроенного земельного участка включает в себя следующие этапы: Определяются возможные варианты застройки физически осуществимые с учетом юридических ограничений.

Выявление наиболее предпочтительного варианта развития территории с точки зрения лучшего экономического эффекта Подготовленный анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволит определиться собственнику арендатору земельного участка с концепцией развития объекта. Результатом анализа наилучшего и наиболее эффективного использования является укрупненная концепция развития территории. Будущий успех любого инвестиционного проекта во многом заложен в тщательно продуманной концепции.

Концепция проекта, разработанная на знании текущей ситуации на рынке недвижимости с учетом тенденций и прогнозов и профессиональном опыте специалистов, увеличит инвестиционную стоимость проекта и обеспечит снижение рисков при его реализации. Документ о концепции содержит в себе: С учетом подготовленной описательной части концепции, предоставленных данных и существующих рыночных тенденций, требований к объектам недвижимости можно будет разработать архитектурную концепцию объекта.

Архитекторы и консультанты осуществляют разработку эскиза, исходя из обширного опыта в реализации проектов жилой недвижимости.

15 станков для малого бизнеса в гараже. Оборудование для производства на дому

Узнай, как мусор в голове мешает тебе эффективнее зарабатывать, и что можно сделать, чтобы очистить свои"мозги" от него полностью. Нажми тут чтобы прочитать!